Consumatori Veneto

E’ di questi giorni la notizia che il Consiglio Nazionale del Notariato, insieme a 12 Associazioni di Consumatori altamente rappresentative a livello nazionale, hanno pubblicato una Guida, dal titolo “Acquisto in Costruzione – La tutela nella compravendita di un immobile da costruire”, contenente le indicazioni necessarie ad effettuare in sicurezza un acquisto immobiliare.

Si tratta di uno strumento estremamente utile per conoscere gli strumenti di tutela dell’acquirente e sapere quindi come comportarsi nelle varie fasi dell’acquisto.

Al riguardo è bene rammentare che, se comprare una casa richiede sempre grande attenzione da parte dell’acquirente, nel caso di chi acquista un immobile ancora in fase di costruzione l’attenzione, pure prestata, potrebbe non bastare: infatti, come si legge nella premessa della guida, “se il costruttore dovesse fallire prima della stipula dell’atto di trasferimento della proprietà (che di solito avviene dopo il completamento della costruzione), solo i creditori dotati di garanzie reali sul fabbricato in costruzione (ad esempio la banca che ha finanziato l’acquisto del terreno e/o la costruzione del fabbricato iscrivendo ipoteca sull’immobile) vedranno soddisfatte le proprie ragioni di credito, dovendo essere loro riconosciuto, con precedenza su tutti gli altri creditori, il ricavato della vendita forzata del fabbricato in costruzione”.

Il legislatore è intervenuto con il che protegge gli acquirenti di immobili da costruire non solo prevedendo una serie di sanzioni a carico dei soggetti responsabili e condotte pregiudizievoli per gli acquirenti, ma anche imponendo una serie di obblighi a carico di vari soggetti (costruttori, venditori, professionisti e consulenti).

La legge si applica sia alle vendite effettuate direttamente dal costruttore sia alle vendite in cui un venditore vende un immobile costruito da terzi e si applica a tutte le vendite in cui il compratore sia una persona fisica, anche nel caso in cui l’acquisto dell’immobile avvenga sotto forma di assegnazione dello stesso da parte di una cooperativa edilizia nei confronti della quale la persona fisica abbia contratto obbligazioni senza esserne socio.

Per “immobili da costruire” si intendono tutti quelli per i quali non sia possibile richiedere l’agibilità non essendo ancora stata ultimata la costruzione (ed il cui permesso di costruire sia stato richiesto dopo l’entrata in vigore della legge ovvero il 21 luglio 2005); la legge non fa alcuna distinzione circa la qualità o la destinazione d’uso dell’immobile.

La principale garanzia prevista dalla legge è data dall’obbligo per il venditore di rilasciare una fideiussione bancaria o assicurativa a copertura di tutte le somme consegnate o da consegnare fino alla rogito notarile: tale obbligo e contestuale alla stipula del contratto preliminare o di qualsiasi altro a ciò con cui l’acquirente assuma obblighi o provveda al versamento di somme senza acquistare da subito la proprietà dell’immobile in fase di costruzione o comunque da costruire. In caso di mancato rilascio della fideiussione il contratto è nullo e l’acquirente ha diritto alla restituzione di tutte le somme già pagate oltre al risarcimento dei danni.

Un’ulteriore importante garanzia prevista dalla legge è data dall’obbligo per il costruttore o venditore di un immobile pulsione di rilasciare all’acquirente una polizza assicurativa della durata di almeno 10 anni a copertura dei rischi dei viventi dalla rovina dell’edificio o dai vizi e difetti costruttivi dello stesso.

Onde evitare che gli obblighi e le garanzie previste a tutela dell’acquirente possano essere facilmente aggirate la legge prevede l’obbligo di indicare con precisione nei documenti contrattuali numerosi elementi ed informazioni (quali ad esempio gli estremi delle polizze fideiussorie, le caratteristiche tecniche della costruzione ed il termine massimo di esecuzione dei lavori, i dati tipi di siti attivi delle imprese appaltatrici, l’indicazione del prezzo, i termini e modalità di pagamento, così da rendere possibile la verifica dell’effettivo rispetto degli obblighi di legge e, di conseguenza, la tutela dell’acquirente.

Ulteriori garanzie sono state introdotte a tutela dell’acquirente nell’ambito della disciplina del fallimento del costruttore-venditore di immobili da costruire.

Il testo del decreto è stato poi modificato dalla legge n. 31 del 2008 che ha semplificato l’accesso al Fondo di solidarietà per gli acquirenti di beni immobili da costruire al fine di assicurare un indennizzo agli acquirenti che, a seguito dell’assoggettamento del costruttore a procedure implicanti una situazione di crisi, hanno subito la perdita di somme di denaro o di altri beni e non hanno conseguito il diritto di proprietà o altro diritto reale di godimento su immobili da costruire.